房产解封案件中执行之难

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房产解封案件中执行之难

按照最高人民法院《规定》第二十八条第一款的要求,对已被人民法院查封的财产,其他人民法院可以进行轮候查封。查封解除的,登记在先的轮候查封即自动生效。

执行问题一直以来都是司法理论与实务界的难题。事实上,确有其困难之处:一则被执行人多偏爱规避执行甚至抗拒执行;二则财产线索难以搜寻和处置。相对执行而言,房产解封本无可难之处,司法实务中律师办理房产解封案件时,亦时常遭遇令人匪夷所思的“执行之难”。何以解封之路坎坷不平、漫漫无期?

事实上,实践中案件执行或债务履行完毕后,被查封人提交书面解封申请亦是房产解封的重要程序之一。因此,如果案件执行或债务履行完毕后房产仍处于查封状态,那么一个直接的原因可能是未向法院保单倒签折旧提交书面解封申请。然而即使提交解封申请后,相关部门也并不能做到“及时”解封,因为解封程序冗长而繁杂,具体而言:

曲解法律只是房产登记部门消极应对外力作用的表象托辞而已。追其根源,实乃近乎扭曲的风险规避思想使然。曲解法律不同于误解法律。误解,乃不知而为之;曲解,明知而不为之也。如果房产登记部门严格执行过期未续即消灭的规定,从而导致房产错误解封的,其面临的是来自法院与申请执行人的双重压力;但如若其“明知而不为之”,那么只要积极应对被执行人一方即可。况且这种情况下尚存与法院相互推诿的空间。

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司法实务中,目前对这种查封效力归于消灭的房产解封,国土、房管部门均自行设定了一个前置程序:要求出具法院解除查封裁定。言外之意,即使房产查封的期限届满而法院又未续封的,只要法院不出具解封裁定书,到期自动消灭查封的规定形同虚设。

据此,关于房产查封、解封程序的规范依据清晰明了:通常情况下,房屋的最长查封期限是三年;期限届满前可以续封,但不得超过规定的期限。期满后如未经续封的,查封的效力归于消灭;债务已经履行完毕或案件执行完毕后,人民法院应当及时作出解封裁定,连同协助执行通知书送达国土、房管等部门。

诚上所述,解封之路坎坷如斯劳务报酬,但尚不至于保险标的无路可走。律师在办理此类案件时,可从以下三个方面进行尝试:

一旦登记在先的查封状态归于终结,轮候查封即会自动且即时生效,被登记的房产随即会陷入查封状态。换言之,轮候查封的登记一经作出,被执行人的房产便会陷于查封的风险之中。因此,如果法院未予解除查封登记,被执行人的房产仍会陷入查封状态。

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